EL ING. ENIO QUEVEDO ANALIZA EL IMPACTO QUE PODRIA OCASIONAR LA OBTENCION DEL GRADO DE INVERSION EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO EN PARAGUAY.
CUAL ES EL EFECTO GENERAL, PARA UN PAIS COMO EL NUESTRO, QUE CAUSA LA OBTENCION DEL GRADO DE INVERSION?
Bueno, como usted sabrá, la obtención del Grado de Inversión, en términos muy amplios, es una señal que las calificadoras internacionales envían a los inversores, referente a que el País en cuestión logró reunir una serie de requisitos que garantizan, en forma general, que las inversiones realizadas en el mismo estén bajo un régimen de seguridad y con sus retornos asegurados.
Si Usted se fija en el Informe del 5 de diciembre de 2.023 de MOODY’S, vera que Paraguay ya tenía una calificación muy alta en Pagos de intereses del Gobierno, Deuda del Gobierno como porcentaje del PIB, Riesgo de liquidez del Gobierno, Riesgo bancario. La calificación más baja la teníamos en Fortaleza de la sociedad civil y Poder Judicial.
Por tanto, lo primero que puedo decir es que, dado ya el buen perfil previo de Paraguay como pagador, esta calificación implica una reducción del riesgo crediticio, lo que facilita una disminución del costo de financiamiento soberano. Es decir, el Gobierno podrá conseguir mejores condiciones de acceso a la financiación.
En segundo lugar, la calificación permitirá expandir la base de inversores que tiene actualmente Paraguay, lo cual es lo que en general se resalta más cuando se habla de Grado de Inversión. Es decir, los grupos de inversores reclasificaran a Paraguay en sus respectivos tableros, reasignándole posiciones de mayor privilegio.
LLEVANDO EL ANALISIS A PUNTOS MAS ESPECIFICOS, QUE PODRIA DECIRNOS DEL EFECTO DEL GRADO DE INVERSION SOBRE EL DESARROLLO INMOBILIARIO?
Bueno, voy a responderle desde dos puntos de vista: La oferta y la demanda de productos inmobiliarios.
Desde el punto de vista de la oferta, en primer lugar, los inversores que están aportando capital para los distintos desarrollos inmobiliarios en la actualidad, reciben una señal muy fuerte de que el País garantiza las inversiones y los retornos. En ese sentido, esperamos que los flujos actuales se mantengan constantes o aumenten. Eso también hará que nuevos grupos inversores estudien la posibilidad de ingresar al Paraguay aportando capital.
Por tanto, el desafío actual a mi criterio, está en la habilidad que pueda tener el desarrollo inmobiliario en generar productos que puedan mantener constante la demanda.
Vemos que la oferta está dirigida principalmente a un mercado que podríamos denominar de compradores inversores, en los segmentos habitacionales y corporativos.
La gente compra para alquilar, dado que los CDAs, por su rendimiento, sirven para proteger al dinero de la inflación, pero no para dar ganancias al inversor. Por tanto, todavía en Paraguay la compra de un inmueble para alquilar es una buena opción para inversores de todo tamaño, comparando la rentabilidad de los alquileres con los CDA, por ejemplo.
Veo por ejemplo ahora, que importantes desarrolladoras están dando mucho énfasis a los denominados monoambientes, buscando generar interés en los compradores inversores, explicando la existencia de cambios en los patrones de consumo de inmuebles para la vivienda.
La inversión para la incorporación de los inmuebles al modelo de negocios de Airbnb también es una gran posibilidad que esta siendo explorada ahora.
Desde el punto de vista de la demanda, Paraguay tiene un grave problema, en el sentido que la mayoría de la población afectada por el déficit habitacional cuantitativo no tiene los ingresos suficientes para cubrir las cuotas de un préstamo para la vivienda.
Por un lado, eso hace que la opción de la compra para alquilar siga siendo una buena opción, pero por otro llamada de atención para el Estado, que hasta el momento no ha podido articular una simple política pública en forma de banco hipotecario, por ejemplo, para lograr poner a disposición del mercado demandante, facilidades crediticias que se adapten a los ingresos de los compatriotas.
Por tanto, la obtención del Grado de Inversión, debe ser aprovechada para obtener financiación de los grandes mercados globales, que sea aplicada a créditos hipotecarios en nuestro País. No creo que sea posible calzar créditos hipotecarios con depósitos locales. Y eso debe hacerlo preferentemente el Estado a través del Banco Nacional de Fomento, por ejemplo.
QUE PODRIA AGREGAR FINALMENTE?
Obviamente, el problema de base es el bajo PIB per cápita del País. La gente no tiene muchos ingresos. Por tanto, en primer lugar el Grado de Inversión debería servir para lograr pleno empleo y reducir los niveles de informalidad. Luego las políticas públicas deberían impulsar acciones que eleven el PIB per cápita de las grandes mayorías.
Para todo esto, es importante que el Estado se vuelva cada vez más eficiente, lo cual es un gran desafío para los actores políticos y los electores en general.
