Se trata de un concepto que combina características de propiedad horizontal con instalaciones y servicios hoteleros.
Un esquema de negocio que desde hace varios años resulta exitoso en varios países se está afianzando de a poco en el mercado argentino: el condo-hotel. Es un concepto que combina características de propiedad horizontal con instalaciones y servicios hoteleros.
La propiedad se subdivide en unidades (habitaciones o apartamentos), las cuales son vendidas por separado, y luego se realiza la explotación hotelera de las mismas, participando cada copropietario de la renta.
Cabe aclarar que el management hotelero a veces se asigna a una marca internacional, con el fin de que pueda realizar la venta de disponibilidad en otros mercados. Se trata de una inversión de bajo riesgo, en la que se obtiene un título de propiedad bajo la figura de un fideicomiso.
El modelo es superior a otras alternativas, como lo es la propiedad vacacional. Por su estructura legal, las posibilidades de uso y canje del inmueble, y la ventaja de explotarlo la totalidad del tiempo que no se use. En la actualidad, en Argentina existen proyectos bajo esta modalidad en diferentes lugares, como la ciudad de Córdoba, San Carlos de Bariloche, Neuquén, Área Metropolitana de Buenos Aires, entre otros.
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El público al que se dirige el negocio es variado, ya que los montos de inversión en función de las superficies de las unidades, los servicios e infraestructura de los complejos forman un amplio abanico. De cualquier manera, la tendencia en general es ofrecer servicios de hoteles de categoría.
En general, algunas de las amenidades ofrecidas son: salones para eventos, business center, room service, restaurante, bar, health club, piscinas (in y outdoor), conectividad wi-fi en todos los ambientes, entre otras. Sobre el tipo de cliente al que están dirigidos estos emprendimientos, es interesante considerar que la amplitud de los servicios y la posibilidad de utilización como modelo de inversión pueden ajustarse a inversores inmobiliarios tanto nacionales como extranjeros.
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Un punto clave para empezar a desarrollar un condo-hotel es la ubicación, que debe ser lo más estratégica posible. Esta característica es fundamental tanto para el inversor como para el pasajero.
El desarrollista debería considerar una incidencia del precio del lote sobre el precio de venta de entre el 20% y el 25%.Mencioné anteriormente la asignación del management a una empresa hotelera como parte del concepto del negocio, lo cual es otro factor determinante del éxito.
En ocasiones una marca internacional ayuda, y en otras una empresa local puede ser la decisión más acertada. Así, el análisis minucioso de los segmentos principales y complementarios a quien se dirija el producto son cruciales para tomar una decisión.
El precio de venta de las unidades puede ser variado. Sin embargo, el punto es que constituye una inversión con renta superior a la que ofrecen en general los alquileres, y cuyo monto es en general inferior a la compra de una propiedad horizontal tradicional de características similares.
Esto último lógicamente amplía el mercado de potenciales compradores. En síntesis, se puede decir que el condo-hotel es un negocio inmobiliario/hotelero que requiere de un delicado análisis de planificación, el cual -de ser correcto- garantiza una relación ganar-ganar para el desarrollista y el inversionista.
Guillermo Santaella para Hospitalidad & Negocios
Diciembre 2009